مزایده فروش ملک پلاک ثبتی  9 فرعی از 711 اصلی ؟

شماره آگهی: 140368460000146632
شماره پرونده:140268920002914345

تاریخ صدور:1403/03/06

شعبه صادر کننده:شعبه سوم اجرای احکام مجتمع قضایی شهید بهشتی تهران

موضوع:موضوع ماده 118 قانون اجرای احکام مدنی (مزایده )

متن آگهی:

        آگهی مزایده اموال غیرمنقول

بموجب دادنامه  صادره ازشعبه  10  دادگاه عمومی تهران ودرپرونده اجرایی کلاسه      0202024      دعوی کیوان فرهی منش          بطرفیت  مژگان حاجی ها ، مریم علیزاده، و دیگران مذکور در دادنامه      حکم به فروش پلاک ثبتی  9 فرعی از 711 اصلی بخش 2      وتقسیم وجوه حاصل ازآن بین مالکین صادرگردیده است .که دراین خصوص مراتب جهت ارزیابی به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و بشرح ذیل توصیف اجمالی وارزیابی گردیده است.

با احترام، عطف به ابلاغیه مربوط به پرونده کلاسه بایگانی 0202024 مبنی بر ارزیابی ملک پلاک ثبتی شماره 9 فرعی از 711 اصلی بخش 2 تهران، واقع در خیابان لاله زار جنوبی روبروی خیابان اکباتان، پلاک 20 متعلق به ورثه محمدرضا حاجیها، بدینوسیله گزارش و نظریه کارشناسی به حضور تقدیم می گردد:

ب) بررسی اسناد و مدارک

ب-1- ابعاد باقیمانده ملک طبق گواهی عدم خلاف ساختمان به شماره 567 مورخ 74/07/22: شمالاً بطول های 7/50 و 1/60 و 6/60 و 0/40 و 10/70 و 0/60 و 2/70 متر به پلاک، شرقاً بطول های 5/65 متر به پلاک 1/70 به دالان و 8/35 و 5/20 و 9/50 متر به پلاک، جنوباً بطول 16 متر به گذر 30 متری اصلاحی(گذر 30 متری اصلاحی 8/5 متر عقب تر از موجود)، غرباً بطول های 4 و 1/10 و 8/30 و 3/40 و 5/90 و 4 و 17/70 متر بطور غیر مستقیم به پلاک.

مطابق مندرجات گواهی مذکور زمین دارای کاربری مسکونی بوده و مشخصات زیر بنای ساختمان عبارت است از: طبقه زیرزمین به مساحت 401 مترمربع با کاربری انباری و تأسیسات، طبقه همکف به مساحت 401 مترمربع با کاربری مسکونی(چهار واحد) و طبقه اول به مساحت 401 مترمربع با کاربری مسکونی(چهار واحد). پروانه ساختمانی به شماره 26969 مورخ 66/08/27 با کد نوسازی 12-08-12403-025 توسط شهرداری منطقه 12 تهران صادر شده است.

ب-2- مستند به نامه های شماره 07-70-15826 مورخ 1366/9/16 و شماره 1398/9/173 / ح مورخ 1367/1/17 شرکت راه آهن شهری تهران و حومه، هواکش ایستگاه I1M2 میدان امام خمینی(ره) در زمینی پشت ملک شماره 20 واقع گردیده و باستناد سند رسمی شماره 77831 مورخ 66/12/25 دفتر اسناد رسمی شماره 242 تهران مقدار 120 مترمربع از قسمت جنوبی ملک مذکور توسط مالکین جهت احداث هواکش به این شرکت انتقال قطعی داده شده است.

ب-3- مطابق رأی شماره 860309 مورخ 86/03/08 کمیسیون بدوی ماده صد قانون شهرداریها، تخلفات ساختمانی و نوع رأی صادره به شرح ذیل صادر شده است:

1-در مورد تبدیل 540/80 مترمربع از انبار مسکونی و تأسیسات به تجاری و راه پله تجاری با توجه به کاربری ملک مستند به تبصره ذیل بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری نسبت به تعطیل واحد کسبی غیرمجاز و اعاده محل به کاربری مجاز اقدام نماید.

2- در مورد تبدیل 540/80 مترمربع از مسکونی به تجاری و راه پله تجاری با توجه به کاربری ملک مستند به تبصره ذیل بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری نسبت به تعطیل واحد کسبی غیرمجاز و اعاده محل به کاربری مجاز اقدام نماید.

3- در مورد تبدیل 540/80 مترمربع از مسکونی به تجاری و راه پله تجاری با توجه به کاربری ملک مستند به تبصره ذیل بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری نسبت به تعطیل واحد کسبی غیرمجاز و اعاده محل به کاربری مجاز اقدام نماید.

4- در مورد احداث 96/8 مترمربع بنای انبار مسکونی و تأسیسات بدون پروانه در حد تراکم مجاز مستند به تبصره 4 ماده صد قانون شهرداری مبلغ 8/437/162 ریال در حق شهرداری پرداخت نماید.

5-در مورد احداث 193/60 مترمربع بنای مسکونی بدون مجوز و مازاد تراکم مجاز مستند به تبصره 2 ماده صد قانون شهرداریها مبلغ 168/757/248 ریال در حق شهرداری پرداخت نماید.

6-در مورد کسری پارکینگ باقی مانده پس از رفع خلاف و تبدیل به کاربری مجاز به ازای هر واحد کسری پارکینگ متخلف را باستناد تبصره 5 ماده صدبه پرداخت 21/792/000 ریال جریمه محکوم می نماید.

ب-4- مطابق رأی شماره 860896 مورخ 86/07/14 کمیسیون تجدیدنظر تبصره 10 الحاقی ماده صد قانون شهرداریها، در خصوص اعتراض ورثه محمدرضا حاجیها به رأی 860309 کمیسیون بدوی، "با توجه به اینکه اعتراض مؤثری که فسخ رأی را ایجاب نماید ارائه نشده رأی بدوی عیناً تأیید و استوار می گردد."

ب-5- مستند به تصویر نامه شماره 26161 مورخ 86/11/25 مشاور شهردار و دبیر کمیسیون توافقات، مبلغ 40/494/570/360 ریال جهت تغییر کاربری طبقات به تجاری اعلام گردیده است.

ب-6- مستند به صورت جلسه توافقی مورخ 1387/10/10 ما بین مالک(ورثه محمدرضا حاجیها) و شهرداری منطقه 12 با عنایت به محتویات پرونده ملک موردنظر به جهت تجاری شدن از مسکونی به 49 واحد تجاری طبق نقشه موجود در پرونده و گزارش مأمور بازدید و مکاتبات انجام شده با کمیسیون ماده پنج مورخ 69/2/6 و واقع بودن ملک در زون تجاری تخلفات بدین شرح می باشد: 1-تبدیل پنج واحد انبار تأسیسات مسکونی به شانزده واحد تجاری به 405/80 مترمربع به اضافه 135 مترمربع راه پله در زیرزمین که مقدار 96/80 مترمربع آن توسعه در زیرزمین می باشد 2-تغییر کاربری طبقه همکف از چهار واحد مسکونی به هفده واحد تجاری به مساحت 346/80 مترمربع بانضمام 194 مترمربع راه پله که 96/80 مترمربع آن توسعه در طبقه همکف می باشد 3-تغییر کاربری طبقه اول از چهار واحد مسکونی به شانزده واحد تجاری به مساحت 375/80 مترمربع بانضمام 165 مترمربع که مقدار 96/80 مترمربع توسعه بنا در طبقه اول می باشد. طبق جدول توافقات، اضافه تراکم ساختمان به میزان 793/44 مترمربع است. در جدول مذکور نوع استفاده از طبقات به شرح ذیل و مبلغ توافق 32/975/583/360 ریال ذکر گردیده است:

1-طبقه زیرزمین به مساحت 405/8 مترمربع با کاربری تجاری

2- طبقه همکف به مساحت 346/8 مترمربع با کاربری تجاری

3- طبقه اول به مساحت 375/8 مترمربع با کاربری تجاری

ب-7- اطلاعات نقشه موجود در پرونده(مورخ 75/2/12) به شرح زیر می باشد:

1-طبقه زیرزمین: توالت 7/54 مترمربع، بالکن و راهرو 18/20 مترمربع، تأسیسات 25/16 مترمربع

2-طبقه زیرزمین: هفده واحد تجاری به مساحت 368/37 مترمربع، راه پله به مساحت 25/92 مترمربع، بالکن و راهرو به مساحت 121/30 مترمربع

3-طبقه همکف: هفده واحد تجاری به مساحت 365/31 مترمربع، راه پله به مساحت 21/84 مترمربع، بالکن و راهرو به مساحت 101/84 مترمربع، تراس به مساحت 18/40 مترمربع

4- طبقه اول: شانزده واحد تجاری به مساحت 357/57 مترمربع، راه پله به مساحت 10/80 مترمربع، بالکن و راهرو به مساحت 104/90 مترمربع، تراس به مساحت 18/40 مترمربع

5-پشت بام: نمازخانه به مساحت 51/94 مترمربع

*زیربنای مفید: 50 واحد تجاری به مساحت 1091/25 مترمربع

ب-8- مستند به نامه شماره 140285601025000860 مورخ 1402/01/16 حوزه ثبت ملک نارمک تهران، با مطالعه پرونده پلاک ثبتی 9 فرعی از 711 اصلی مشخص گردیده به علت قلت مساحت و تعداد مالکین مشاعی و باستناد نامه شماره 512/11/64426 مورخ 1401/12/16 شهرداری منطقه 12 مورد گزارش غیرقابل افراز تشخیص داده شده است. مطابق نامه مذکور، مورد ثبت ذیل ثبت شماره 1963 صفحه 217 دفتر جلد 14 بنام آقای جمیل فیلی پور ثبت و سند صادر و تسلیم گردیده سپس مع الواسطه طبق سند شماره 8468 مورخ 40/11/12 دفترخانه شماره 133 تهران به آقای محمدرضا حاجیها انتقال یافته است. سپس کلیه وراث مقدار 120 مترمربع مشاع از مورد ثبت را برابر سند شماره 77831 مورخ 66/12/25 دفترخانه شماره 242 تهران به شرکت راه آهن شهری تهران و حومه(مترو تهران) منتقل نموده و سند مشاعی آن ذیل دفتر 1187 صفحه 565 ثبت و صادر و تسلیم شده است سپس طبق سند شماره 134790 مورخ 91/10/17 دفترخانه 48 تهران مورد ثبت اخیرالذکر به خانم حوری شوقی نیا انتقال یافته است.

ب-9- مشخصات ملک: ششدانگ یکباب عمارت مشتمل بر بیرونی و اندرونی به شماره 711 اصلی باستثناء 11 گره در عرض شمالی راهرو مورد ثبت و تمامی طول راهرو مزبور در 11 گره که برای راهرو فوقانی مغازه نمره 709 و 710 و 710/1 مجاور شرقی تخصیص و جزء مغازه نمره 709 مذکور گردیده و وضع راهرو مزبور باقیمانده راهرو مورد ثبت بطول 7/5 متر و عرض 1/65 متر و ارتفاع در سطح زمین به بالا 4/5 متر واقع در طهران ناحیه دو دولت خیابان لاله زار.

ب-10- نظریه مشاور باوند(مورخ 85/9/2): ملک فوق واقع در خیابان لاله زار جنوبی و در نقشه پهنه بندی پیشنهادی طرح تفصیلی منطقه 12 واقع در پهنه 1-111S بوده و احداث بنای تجاری-خدماتی با رویکرد فرهنگی-فراغتی بلامانع است. بدیهی است در صدور پروانه میبایست ضوابط تعریف شده جهت املاک با کاربری فوق در طرح پیشنهادی تفصیلی منطقه رعایت گردد.

ب-11- مستند به نامه شماره 512/16/5936 مورخ 1403/02/16 شهرداری منطقه 12 تهران(در پاسخ به استعلام شعبه)، با عنایت به پیگیری های بعمل آمده و حسب اعلام حوزه معاونت شهرسازی و معماری این منطقه، ملک اعلامی در پهنه S122 واقع گردیده و در مرحله سقف زنی سالهاست رها گردیده و دارای گواهی عدم خلاف شماره 122075910 مورخ 1402/12/20 می باشد. ضمناً ورودی بنا در حال حاضر به صورت تجاری و زیرزمین به صورت انبار تجاری در حال بهره برداری زودهنگام می باشد که می بایست هر چه زودتر تخلیه گردد.

ب-12- مطابق گواهی عدم خلاف ملک به شماره 122075910 مورخ 1402/12/20 شهرداری منطقه 12 ، مساحت طبق سند 745/75 مترمربع و پس از اصلاحی به میزان 578/80 مترمربع می باشد. سطح اشغال ساختمان 518/80 مترمربع است. جزئیات آخرین وضعیت ساختمان به شرح ذیل آمده است:

*طبقه زیرزمین منفی یک با کاربری تجاری به تعداد 16 واحد در مجموع به مساحت 405/80 مترمربع

*طبقه زیرزمین منفی یک با کاربری راه پله تجاری به تعداد 1 واحد به مساحت 5/50 مترمربع

*طبقه زیرزمین منفی یک با کاربری راه رو تجاری به تعداد 1 واحد به مساحت 118/80 مترمربع

**طبقه همکف با کاربری تجاری به تعداد 17 واحد در مجموع به مساحت 346/80 مترمربع

**طبقه همکف با کاربری راه پله تجاری به تعداد 1 واحد به مساحت 17/70 مترمربع

**طبقه همکف با کاربری راه رو تجاری به تعداد 1 واحد به مساحت 154/30 مترمربع

*** طبقه یک با کاربری تجاری به تعداد 16 واحد در مجموع به مساحت 357/80 مترمربع

***طبقه یک با کاربری راه پله تجاری به تعداد 1 واحد به مساحت 17/70 مترمربع

***طبقه یک با کاربری راه رو تجاری به تعداد 1 واحد به مساحت 115/30 مترمربع

از آنجا که اعتبار گواهی عدم خلاف فقط 6 ماه از تاریخ صدور می باشد و گواهی پایان کار نامحدود می باشد، لذا به هنگام انتقال قطعی، خریدار موظف است متن گواهی پایان کار را با سند مالکیت و وضعیت ملک از لحاظ حدود و مشخصات زیربنا، طبقات ساختمان، نحوه استفاده و عملکرد ساختمان تطبیق نموده و در صورت احراز مغایرت، اصلاح آن را به صورت گواهی جدید و به تاریخ روز از فروشنده مطالبه نماید. در غیر اینصورت خریدار پاسخگوی تخلفات انجام شده خواهد بود.

(پیوست شماره دو)

ج) شرح بازدید میدانی

در زمان بازدید مشاهده گردید مستحدثات ملک شامل یک ساختمان نیمه کاره در سه طبقه زیرزمین، همکف و اول بنا شده است. اسکلت ساختمان ترکیبی از سازه بتنی مسلح و اسکلت فلزی با سقف تیرچه بتنی و بلوک سفالی می باشد. بخش عمده ای از دیوارهای داخلی با پوشش اندود ملات ماسه سیمان اجرا شده اند. لوله گذاری مربوط به عبور تأسیسات برقی واحدهای تجاری اجرا شده است. سایر موارد مطابق گزارش بازدید مأمور شهرداری به شرح موصوف در آخرین گواهی عدم خلاف ساختمانی ذکر گردیده است.

(تصاویر پیوست شماره سه) 

د) عوامل مؤثر در ارزیابی و حدود رسیدگی

از جمله تحقیقات و بررسی های میدانی انجام شده، بررسی سوابق مدارک و مستندات موجود، عرف منطقه وقوع ملک، وضعیت فعلی بازار املاک و مستغلات، موقعیت و وضعیت دسترسی به ملک، نوع کاربری ملک طبق گواهی های ساختمانی شهرداری، نوع زیر پهنه ملک در طرح تفصیلی، شکل هندسی نامنظم عرصه ملک، میزان مساحت موجود و اصلاحی و حدود اربعه عرصه، قدمت و وضعیت پیشرفت فیزیکی عملیات ساختمانی، عرض گذرهای مجاور،...

چنانچه پس از ارائه گزارش کارشناسی، مدارک و یا مستندات جدیدی از سوی طرفین دعوی و یا هر ذینفعی که در این گزارش مؤثر باشد ارائه گردد در صورت صلاحدید مقام محترم قضایی و ارجاع امر در حدود صلاحیت های کارشناسی قابل رسیدگی و اظهار نظر خواهد بود.

کلیه وراث مقدار 120 مترمربع مشاع از مورد ثبت را برابر سند شماره 77831 مورخ 66/12/25 دفترخانه شماره 242 تهران به شرکت راه آهن شهری تهران و حومه(مترو تهران) منتقل نموده و سند مشاعی آن ذیل دفتر 1187 صفحه 565 ثبت و صادر و تسلیم شده است سپس طبق سند شماره 134790 مورخ 91/10/17 دفترخانه 48 تهران مورد ثبت اخیرالذکر به خانم حوری شوقی نیا انتقال یافته است. با توجه به اینکه در اسناد مالکیتی عرصه مذکور بصورت مشاعی و فاقد اعیانی می باشد و از طرفی بررسی سوابق پروانه های ساختمانی صادره از سوی شهرداری منطقه 12 و همچنین ادعای سایر مالکین مشاعی مبنی بر عدم پرداخت هزینه های مربوط به ساخت و تغییر کاربری ملک به تناسب سهم مشاعی توسط خانم حوری شوقی، لذا مطابق اسناد ابرازی و برآوردهای انجام شده سهمی ایشان(خانم حوری شوقی) از مجموع ارزش اعلامی در گزارش تقدمی حدود 10 (ده) درصد برآورد می گردد.

هـ) جمع بندی و نتیجه گیری

  بنا به مراتب مذکور و با توجه به اسناد و مدارک ابرازی و همچنین بازدید و معاینه محل و لحاظ نمودن عوامل مؤثر در ارزیابی و فارغ از هر گونه اختلافات حقوقی و قضایی و همچنین دیون و تعهدات احتمالی به اشخاص حقیقی و حقوقی ، ارزش شش دانگ عرصه، اعیانی موجود و سایر امتیازات مکتسبه در مجموع مبلغ 3/850/000/000/000 ریال(معادل سیصد و هشتاد و پنج میلیارد تومان) ریال برآورد و اعلام می گردد.

8-قیمت ارزیابی شده ملک جهت پایه مزایده:

بنابراین مقررگردید  6  دانگ ملک فوق الذکردرروز  سه شنبه        مورخه      1403/03/22  ازساعت   8   الی  11    ازطریق از ساعت 8 الی11از طریق سامانه تدارکات الکترونیکی دولت به نشانی سایت ستاد ایران مزایده بفروش برسد .مزایده ازقیمت پایه کارشناسی شروع وبه کسی که بالاترین قیمت راپیشنهادنمایدفروخته خواهدشد.ده درصدمبلغ پیشنهادی فی المجلس ازخریداراخذومابقی ثمن راخریدارمکلف است حداکثرظرف مهلت یکماه ازتاریخ برگزاری مزایده به حساب سپرده دادگستری واریزوقبض آن رابه این اجراء تحوبل نمایددرغیراینصورت ده درصددریافتی به نفع دولت ضبط خواهدگردید.

                                                          اجرای احکام مدنی مجتمع قضایی شهیدبهشتی