مراحل مزایده ملک - سایت مناقصات پارس نماد

تاریخ انتشار: 1403.09.14
زمان تقریبی مطالعه: 8 دقیقه

خریداران و فروشندگان املاک مزایده ای همواره با ابهاماتی در خصوص روند فروش و مراحل مزایده ملک روبرو می شوند. این موضوع به ویژه برای افراد کم تجربه بیشتر به چشم می خورد.
داشتن اطلاعات در مورد ساز و کار مزایده و انتخاب استراتژی مناسب در هر مرحله، شانس برنده شدن خریداران را افزایش میدهد. دانش کافی در زمینه حراج به فروشندگان کمک میکند با آگاهی کامل، املاک خود را واگذار کنند. به این ترتیب از ضررهای احتمالی جلوگیری خواهد شد.
برای اطلاع کامل از مراحل و فرایند فروش املاک از طریق حراج، این مقاله از وبسایت پارس نماد را از دست ندهید.

انواع مزایده ملک

مزایده ها به طور کلی در دو دسته اجباری و اختیاری قرار میگیرند.
اجباری: به معامله ای گفته می شود که محاکم قضایی، اموال منقول یا غیرمنقول شخص را توقیف و به فروش می گذارند. مانند: مطالبه مهریه، بدهی شرکت ورشکسته و...
اختیاری: گاهی اوقات شرکت ها یا سازمان های دولتی و خصوصی به صورت داوطلبانه اموال خود را به حراج می گذارند. این معاملات معمولا به دلیل نیاز فوری به نقدینگی برگزار می شوند. گاهی نیز صرفا فروش اموال مازاد و غیرضروری یا ضایعات هستند.

کاربرد مزایده در فروش ملک
•   تقسیم ترکه
•   مطالبه مهریه
•   پرونده های کیفری
•   املاک تملیکی دولت
•   حل اختلاف بر سر ملک مشاع
•   فروش ساختمان و زمین برای رفع تصرف
•   واگذاری اموال غیرمنقول شرکت یا شخص ورشکسته
•   حراج اختیاری اموال غیرمنقول برای رسیدن به نقدینگی سریع

مراحل مزایده ملک
به طور معمول اکثر مزایدات املاک و زمین اجباری هستند و از طریق اجرای احکام برگزار می شوند. بنابراین بسیار مهم است که متقاضیان خرید با مراحل مزایده ملک از طریق اجرای احکام مدنی آشنایی کافی داشته باشند.
1- توقیف اموال:
زمانی که فرد در دادگاه محکوم به پرداخت مال میشود، 10 روز فرصت دارد بدهی خود را پرداخت نماید. در صورت عدم توانایی در پرداخت وجه، محکوم علیه موظف است مال دیگری به عنوان جایگزین معرفی کند. اگر محکوم علیه هیچ اقدامی انجام ندهد، خواهان دعوی میتواند از دادگاه درخواست توقیف اموال نماید.
برای توقیف اموال می توان به دادگستری یا اداره ثبت مراجعه نمود.
اموال توقیفی شامل اموال منقول و غیرمنقول هستند. زمین و املاک به عنوان دارایی های غیرمنقول از متداول ترین معاملات دادگاه ها به شمار می روند.
2- قیمت گذاری ملک:
دادگاه پس از دستور فروش، دادنامه را به اجرای احکام ارسال میکند. مامور اجرای احکام نیز پس از تشکیل پرونده، کارشناس رسمی دادگستری را جهت ارزیابی و قیمت گذاری به محل ملک می فرستد. کارشناس در وقت معین به آدرس مربوطه مراجعه نموده و با بررسی همه جانبه، قیمت پایه را تعیین می کند.
عوامل مهم تعیین کننده قیمت ملک مزایده ای:
•   ارزش زمین یا عرصه
•   کاربری
•   مساحت
•   امکان تغییر کاربری
•   ارزش اعیان یا ساختمان
•   ارزش روز منطقه
•   سن بنا
•   چند بر بودن
•   تعداد طبقات
•   علت فروش
•   داشتن امکاناتی مانند آسانسور، پارکینگ، انباری و...
اگر ساختمان یا زمین مشاع باشد، بعد از کارشناسی و تعیین قیمت، هر کدام از شرکا می توانند نسبت به قیمت اعلام شده اعتراض نمایند. در صورت عدم اعتراض به قیمت، اجرای احکام اقدام به فروش ملک خواهد نمود.
طبق تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381: " نظریه اعلام شده از سوی کارشناس، مبنی بر تعیین قیمت پایه، حداکثر 6 ماه معتبر خواهد بود. " بعد از این تاریخ اگر ملک فروش نرفته باشد، مجدد نیاز به کارشناسی و ارزش گذاری میباشد.
3- انتشار آگهی:
چنانچه فروش ملک از طریق مزایده قطعی شود، آگهی، توسط اجرای احکام اعلام خواهد شد. فراخوان حراج از طریق انتشار آگهی در روزنامه، سایت ها و رسانه های عمومی انجام می شود.
براساس ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی، متن آگهی مزایده املاک و زمین باید شامل موارد زیر باشد:
1- نام و نام خانوادگی مالک
2- محل وقوع و مشخص نمودن کاربری ملک. برای مثال: مسکونی، تجاری، زراعی و...
3- مشخص نمودن پلاک ثبتی و در صورت عدم ثبت حتما قید گردد.
4- تعیین کردن نوع تصرف و اجاره مال و درج نمودن مبلغ و مدت اجاره.
5- اشاره به مشاع یا مفروز بودن مال و مقدار مورد معامله. (مفروز به ملک مشاعی گفته می شود که صاحبان آن تصمیم گرفته اند تمام ساختمان و زمین را به چند بخش تقسیم کنند. با این روش، ملک بین شرکا تقسیم شده و هر کس فقط حق تصمیم گیری برای بخش خود را دارد.)
6- تعیین حقوق افرادی که از ساختمان و زمین سهم دارند.
7- قیمت پایه.
8- ساعت، روز و محل برگزاری حراج.
علاوه بر موارد فوق، شرایط متقاضیان، مهلت ارائه پیشنهاد قیمت، مبلغ تضمین، نحوه پرداخت تضمین، توضیحات تکمیلی در مورد مشخصات ملک و... نیز ممکن است در متن آگهی قید شود.
نمونه هایی از آگهی مزایده املاک و زمین در سایت پارس نماد:
مزایده یک قطعه زمین زراعی به مساحت 1.5 هکتار
مزایده فروش یکباب خانه به مساحت عرصه حدود 55 متر مربع
مزایده فروش یک قطعه زمین مسکونی

4- برگزاری جلسه مزایده:
جلسه معامله ملک در تاریخ تعیین شده با حضور نماینده دادسرا و مامور اجرا برگزار می شود. مزایده اموال بر عهده مامور اجراست. نماینده دادسرا نیز به دلیل عدم رضایت و یا عدم حضور محکوم علیه به نمایندگی از او وظیفه فروش مال را بر عهده دارد. در نهایت صورتجلسه معامله به امضای هر دو خواهد رسید.
محکوم علیه و محکوم له یا نمایندگان آنها نیز می توانند حضور داشته باشند. در صورت عدم حضور آنها، جلسه حراج همچنان پابرجاست و برگزار می شود.
متقاضیانِ خریدِ املاک و زمین باید 10 درصد مبلغ پایه را به عنوان تضمین در روز برگزاری حراج پرداخت نمایند.
تضمین شرکت در مزایده بعد از تعیین برنده به شرکت کنندگان بازگردانده می شود. اما خریدار نهایی موظف است ظرف مدت یک ماه از تاریخ اعلام برنده، باقی ثمن معامله را به حساب دادگستری واریز نماید. در صورت عدم همکاری، هزینه های آگهیِ مجدد از مبلغ تضمین کسر و مابقی به نفع دادگستری ضبط خواهد شد.
5- بررسی پیشنهادها و انتخاب برنده مزایده:
کمیته مزایده، پیشنهادهای دریافتی شرکت کنندگان را بررسی و بالاترین آن را انتخاب می کند. علاوه بر بالاترین قیمت پیشنهادی، توان مالی و شرایط پرداخت نیز از دیگر پارامترهای انتخاب برنده هستند.
چنانچه در پایان جلسه، ملک به فروش برسد: تاریخ معامله، مشخصات مال، بالاترین قیمت پیشنهادی و مشخصات خریدار در صورتجلسه درج شده و به امضای دادورز، نماینده دادسرا و خریدار میرسد.
در برخی مزایداتِ دستگاه های اجرایی، تاریخ بازگشاییِ پاکات و تعیین برنده، چند روز بعد از جلسه فروش اعلام می شود. حضور پیشنهاد دهندگان و فروشندگان در جلسه بازگشایی پاکات مجاز است.
6- انتقال مالکیت:
سرانجام با انتخاب برنده معامله، مرحله نقل و انتقال ملک آغاز می شود. خریدار باید حداکثر تا یک ماه پس از بازگشایی پاکات، بهای معامله را به صورت کامل بپردازد. در صورت عدم پرداخت، مبلغ تضمین به نفع دادگستری ضبط می شود. همه خسارت های احتمالی نیز بر عهده برنده است.
در آخرین مرحله حراج، دادگاه دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد. با این دستور دو طرف معامله برای سند زدن به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه میکنند.
فروشنده موظف است بعد از دریافت ثمن معامله در اسرع وقت نسبت به واگذاری و تحویل ملک اقدام نماید. چنانچه مال در تصرف قانونی مستاجر باشد به همان شکل به خریدار واگذار می شود تا در زمان مقرر، متصرف نسبت به تخلیه اقدام نماید.

به فروش نرفتن ملک مزایده ای
طبق ماده 131 قانون اجرای احکام مدنی، اگر برای ملک مورد معامله خریدار پیدا نشود، محکوم له مختار است یکی از راه های زیر را انتخاب کند:
1- مال دیگری از محکوم علیه را توقیف و به دادگاه معرفی نماید.
2- ملک موضوع معامله را به عنوان طلب خود قبول کند. در این مواقع محکوم علیه تا دو ماه فرصت دارد تمام هزینه های اجرایی، خسارات و بدهی را پرداخت کند تا از واگذاری مال به محکوم له جلوگیری نماید. در غیر اینصورت مال با همان وضعیت موجود به محکوم له منتقل می شود.
3- محکوم له درخواست تجدید مزایده نماید. در این صورت همه هزینه های معامله آتی به عهده خودش است. در این حالت با هر قیمتی که خریدار پیدا شود، ملک به فروش خواهد رفت. البته نه آن طور که قیمت بسیار پایین تر از قیمت پایه باشد؛ فقط مواقع استثنا نهایتا 20 درصد کمتر از قیمت پایه هم باشد فروخته خواهد شد.

موارد ابطال مزایده
براساس ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی در صورت احراز شرایط زیر، فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده مجدد برگزار خواهد شد:
1- عدم حضور نماینده دادستان
2- فروش در زمان و مکانی غیر از زمان و مکان تعیین شده در آگهی
3- ممنوع المعامله بودن خریدار
4- ممانعت از خرید بدون دلیل قانونی یا رد کردن بالاترین قیمت پیشنهادی

سخن پایانی
تکنیک اصلی موفقیت در حراجِ املاک و زمین، اطلاع از مراحل مزایده ملک و قوانین پیرامون آن است. ازین‌رو پارس نماد داده ها مهمترین قوانین مزایدات را در بخش وبلاگ سایت گردآوری نموده تا متقاضیان با دانش کامل در جلسه فروش شرکت کنند.
اما ابزار مهم برنده شدن در معاملات ملک، دسترسی به منبع قابل اعتمادِ آگهی های اموال غیرمنقول است. خریداران با ثبت نام در پایگاه اطلاع رسانی مناقصه مزایده پارس نماد، لیست کاملی از آگهی های حراج اموال غیرمنقول را در اختیار خواهند داشت. در نتیجه شانس برنده شدن آنها در مزایده های ملک و زمین نسبت به سایر متقاضیان دوچندان می شود.
مناقصه امروز