فروش نرفتن ملک ورثه ای در مزایده- پایگاه خبری پارس نماد
تاریخ انتشار: 1403.10.2
مدت زمان تقریبی مطالعه: 7 دقیقه
فروش نرفتن ملک ورثه ای در مزایده از مشکلات رایجِ تقسیم ترکه میان وراث است. زمانی که بازماندگان متوفی برای تقسیم مال مشترک با یکدیگر به توافق نرسند به دادگاه مراجعه میکنند. دادگاه نیز دستور فروش مال را صادر و آن را به مزایده میگذارد. اما در جلسه حراج ممکن است هیچ خریداری برای ملک پیدا نشود!
علت فروش نرفتن ملک ورثه ای در مزایده چیست؟ چه راهکاری برای واگذاری اینگونه اموال وجود دارد؟ چرا معامله برخی اموال موروثی سالها به طول می انجامد؟ استراتژی دادگاه برای واگذاری سریع املاک موروثی چیست؟
اگر شما هم در فرایند فروش ملک ورثه ای با اینگونه سوالات و چالش های مختلف مواجه شده اید این مطلب را از دست ندهید.
فروش ملک ورثه ای
چنانچه متوفی دارای وراث باشد، آنها میتوانند با اخذ گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف، اقدام به فروش اموال نمایند. در این حالت رضایت همه آنها برای معامله مال منقول مانند خودرو و غیرمنقول همچون زمین و املاک لازم است.
مراحل فروش اموال موروثی عبارتند از:
• اثبات مالکیت
• اخذ گواهی انحصار وراثت
• پرداخت مالیات بر ارث
• کسب رضایت از همه وراث
• پرداخت مبلغ بهای مورد معامله از سوی خریدار
• انتقال سند به نام خریدار
چرا فروش برخی اموال موروثی سالها طول میکشد؟
• گاهی اوقات اختلاف بین بازماندگان متوفی به حدی زیاد است که امکان توافق برای واگذاری مال وجود ندارد. عدم سازش یا اختلاف نظر بر سر قیمت ممکن است سالها آنها را درگیر کند و فروش ملک به تاخیر بیافتد.
• از دیگر دلایل طولانی شدن پروسه تقسیم ترکه، حضور یک یا تعدادی از ورثه در خارج از کشور است.
• فوت یکی از ورثه بعد از مورث، علت دیگر تاخیر در تقسیم اموال مشترک میباشد.
• تصرف خانه یا مغازه متوفی توسط یکی از وراث بدون رضایت سایرین موجب بروز اختلاف و نزاع بین آنها خواهد شد.
مزایده ملک موروثی
در صورتی که وراث بر سر فروش اموال مشاعی دچار مشکل شوند یک یا چند نفر از آنها میتوانند به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. دادگاهِ محلِ وقوعِ ملک با بررسی مستندات موضوع دعوی، دستور فروش مال را صادر میکند. واگذاری مال منقول یا غیرمنقول مورث تحت تشریفات مزایده و از طریق اجرای احکام صورت می گیرد.
مزایده املاک و زمین راه مناسبی برای تقسیم و واگذاری اموال متوفی میباشد. زیرا:
1- به اختلافات میان وراث در خصوص اموال مشاعی پایان میدهد.
2- نیازی به حضور یا رضایت هر کدام از وارثان ندارد.
3- مال به صورت قانونی و زیر نظر دادگاه به فروش میرسد.
4- هزینه های جانبی معامله مانند انتشار آگهی، کارشناسی و... چندان زیاد نیست.
مراحل مزایده ملک ورثه ای
1- احراز مالکیت ملک:
احراز مالکیت از طریق مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه امکان پذیر است. در این مرحله تکلیف سند و قابل افراز بودن زمین و ساختمان باید مشخص شود.
2- صدور گواهی انحصار وراثت:
یکی از ورثه می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، گواهی انحصار وراثت را دریافت نماید. برای اخذ این گواهی، هر کدام از بازماندگان متوفی می توانند اقدام کنند و نیازی به رضایت همه نیست.
3- مراجعه به دادگاه برای طرح دعوی:
یک یا چند نفر از وارثان برای ارائه درخواست فروش باید به نزدیکترین دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع مال مراجعه کنند. پس از طی مراحل قانونی، دادگاه دستور فروش را صادر و پرونده را به اجرای احکام ارجاع میدهد.
4- قیمت گذاری:
اداره اجرای احکام، کارشناس رسمی دادگستری را برای قیمت گذاری ملک تعیین میکند. کارشناس به محل وقوع ساختمان یا زمین مشاعی مراجعه کرده و ارزش پایه آن را براساس داده های مختلف از جمله مساحت، سال ساخت و... مشخص میکند.
5- انتشار آگهی:
اداره اجرای احکام، مسئول اطلاع رسانی و انتشار آگهی فروش ملک است. فراخوان واگذاری به صورت گسترده در سایتها و روزنامه های کثیرالانتشار اطلاع رسانی میشود. متن آگهی مزایده باید حاوی مشخصات ظاهری و ثبتی عرصه و اعیان، تاریخ و محل برگزاری حراج و... باشد.
6- برگزاری جلسه مزایده:
اموال ورثه ای به شخصی فروخته میشود که در جلسه حراج بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد.
کلیه متقاضیانِ خرید، مکلفند 10 درصد قیمت پایه را به عنوان تضمین شرکت در حراج به اجرای احکام تودیع نمایند. در صورت برنده شدن، باقی مبلغ پیشنهادی حداکثر ظرف مدت یک ماه باید به اجرای احکام پرداخت شود.
دادگاه پس از کسر هزینه انتشار آگهی و سایر هزینه های جانبی، مبلغ را میان وراث تقسیم میکند.
7- انتقال ملک به برنده حراج:
پس از اتمام فرایند فروش و پرداخت ثمن معامله، ملک به خریدار منتقل میشود. اخذ مفاصا حساب، مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند، مراحل پایانی واگذاری مال ورثه ای هستند.
* مطلب مراحل مزایده ملک به صورت گام به گام، اطلاعات ضروری در رابطه با حراج املاک دادگاهی را شرح میدهد.
علت فروش نرفتن ملک ورثه ای در مزایده چیست؟
در مواقعی با وجود قیمت مناسب، هیچ خریداری برای ملک مزایده ای پیدا نمیشود. این مسئله دلایل مختلفی دارد از جمله:
• تعداد وراث:
اگر تعداد ورثه زیاد باشد، فرایند تقسیم ماترک، زمان بَر خواهد بود. در صورت اعتراض هر کدام از آنها به مراحل مختلف مزایده، همچون اعتراض به قیمت کارشناسی، این پروسه طولانی تر میشود.
• تصرف غیرقانونی ملک توسط مستاجر یا یکی از وارثان:
چنانچه شخص متصرف، راضی به معامله نباشد و در روند مزایده خلل ایجاد کند، فروش به تاخیر می افتد. در این حالت بازماندگان متوفی میتوانند اقدام به طرح دعوی علیه متصرف نمایند. متصرف ممکن است یکی از وراث باشد یا مستاجر که به خاطر منافع خود از تخلیه خودداری میکند.
• وضعیت ثبتی ملک:
چنانچه منزل مسکونی یا ساختمان تجاری فاقد سند رسمی بوده و وضعیت ثبتی آن دارای مشکل باشد، احتمالا به سختی در مزایده فروخته شود.
• پیچیدگی مراحل قانونی:
معمولا واگذاری املاک موروثی نسبت به سایر مزایدات پیچیدگی های قانونی بیشتری دارد. هرچقدر مشکلات قانونی ملک بیشتر باشد، متقاضیان کمتری در حراج شرکت میکنند.
راهکار فروش سریع ملک موروثی در مزایده
اگر به دلیل مشکلاتی که گفته شد، ملک ورثه ای در جلسه اول فروش نرود، دادگاه مجدد مزایده برگزار میکند. چنانچه در نوبت دوم نیز فروخته نشد، کارشناس دادگستری قیمت آن را کاهش می دهد. جلسه سوم حراج با قیمت پایینتر برگزار می شود تا شاید خریدار برای مال متوفی پیدا شود. مزایده در چند نوبت برگزار میشود تا بالاخره مال موضوع معامله به فروش برسد.
در شرایط استثنایی در صورتیکه ملک بعد از چند نوبت حراج، معامله نشود تا 20 درصد زیر قیمت پایه هم خریدار پیدا شود، فروخته خواهد شد.
نکات مهم قابل توجه خریداران املاک ورثه ای
1. قبل از هر چیز حتما سند مالکیت را بررسی و استعلام های مربوطه را از سازمان ثبت اسناد و املاک دریافت کنید.
2. تحقیق کنید گواهی انحصار وراثت با تعداد وراث مطابقت داشته باشد. در صورت وجود هرگونه مشکل از اداره ثبت احوال استعلام بگیرید.
3. مال موروثی باید جزو فهرست اموال متوفی در مفاصا حساب مالیاتی باشد. چنانچه در فهرست مالیاتی نبود از خرید انصراف دهید!
4. با وجود اینکه در مزایده ملک موروثی نیازی به رضایت همه وراث نیست اما بهتر است در زمان خرید اطمینان حاصل کنید همه بازماندگان متوفی حاضر به فروش سهم خود هستند یا خیر؟. رضایت نداشتن آنها احتمالا مشکلاتی مانند عدم تخلیه را در پی دارد.
5. به عنوان خریدار باید از وضعیت وصیت نامه متوفی آگاه باشید. زیرا ممکن است او در زمان حیات، بخشی از دارایی های خود را به سازمان یا شخص دیگری واگذار کرده باشد.
6. هنگام خرید ماترک حتما وکالت نامه وارثانی که در جلسه معامله حضور ندارند را مشاهده کنید. وکالت نامه باید دارای وجاهت قانونی بوده و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
7. در صورت وجود وارث صغیر لازم است همه مدارک و مجوزهای قانونی قیم را بررسی نمایید. مجوزهای مربوط به وارث صغیر از سوی دادسرا صادر و در اختیار قیم قانونی قرار میگیرد.
8. اگر فروش به صورت عادی انجام شود، خریدار باید سهم هر فرد را به صورت جداگانه به او بپردازد. اما در مزایده، شخص برنده مبلغ را به حساب دادگستری واریز و اجرای احکام آن را میان وراث تقسیم می کند.
سخن پایانی
فروش نرفتن ملک ورثه ای در مزایده ممکن است به دلیل مشکلات ثبتی، تعداد وراث و... رخ دهد. راهکار دادگاه برای حل شدن این مسئله، برگزاری دوباره جلسه معامله و پایین آوردن قیمت پایه است. جلسه حراج چندین مرتبه تکرار میشود تا در نهایت مال به فروش برسد.
اگر خریدار ملک ورثه ای از طریق مزایده هستید باید به اطلاعاتی همچون مشخصات و آدرس ملک، مشخصات مالکین، تاریخ، محل برگزاری حراج و... دسترسی کامل داشته باشید. به این منظور پارس نماد داده ها مرجع مناقصات و مزایدات کشور، لیست کامل مزایده های املاک مشاعی را به تفکیک استان در اختیار متقاضیان قرار میدهد. کافیست روی دکمه ثبت نام کلیک کنید.
مناقصات امروز
سلام یکی از علت های مهم فروش نرفتن ملک ورثه ای عدم توافق بر سر قیمت هستش. بهتره به املاک نزدیک ملک مراجعه کنید و اونجا قیمت مناسبی براش تعیین کنید. دیگه لازم به مزایده نیست.
خسته نباشید. بهترین مطلبی بود که در مورد علت های فروش نرفتن ملک ورثه ای خوندم. درود بر شما.
برای فروش رفتن ملک ورثه ای در مزایده بهتره وکیل بگیرید. هزینه بالایی داره اما خب سریع تر به نتیجه خواهید رسید.
وقت شما بخیر. معمولا اموال موروثی چه از طریق مزایده به فروش بروند چه عادی سالها طول میکشه.
سلام وقت بخیر. لطفا در مورد فروش نرفتن خودروهای ورثه ای هم مطلبی تهیه کنید.